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国内旅游地产发展趋势研究

作者:旅游规划研究所来源:顶峰国际 key word:旅游地产

  旅游地产是在旅游业发展的前提下兴起的一种房地产产品,既拥有一般房地产产品的普遍特征,又具有旅游地产自身的独特性。本文从旅游房地产的概念入手,通过研究近年来学者对于旅游地产的研究果成,了解我国旅游地产的发展现状,对其发展趋势进行预测与展望。

  旅游地产是近些年才出现的一个新概念。随着传统的以观光为主的旅游逐步向休闲度假旅游转变以及规划功能由单一利用时代走向综合开发阶段,旅游加地产在两者互补互助中形成了旅游地产,并且旅游地产得到了快速发展,它拥有能够充分实现资源、经济和生态可持续发展的特点。旅游房地产快速而且健康的发展对于旅游业由规模经济向系统经济的发展模式转变具有积极作用,对促进房地产业和旅游业的更加深入的融合、对两大产业的快速良好的发展也具有更加重要的意义。

  一、旅游地产的定义、分类及特征

  (一)旅游地产的定义

  旅游地产这一概念尚未在学术界形成统一定义,然而不同研究领域的学者有自己不同的定义。

  旅游地产是指以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。通过研究提出,以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。宋丁则将旅游地产的概念阐述为是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。

  虽然不同领域的学者阐述定义的侧重点有所差别,但是都有共同的对旅游地产的认识,包括三个方面:第一,都与旅游景点相关联,以旅游景观为依托;第二,都是为满足旅游者各种目的为目标;第三,都以房地产开发做为其经营手段。

  (二)旅游地产的分类

  旅游地产的分类也如其定义一样尚未形成统一的体系,因此列举今年来研究学者的观点进行对比。宋丁将旅游地产分为四类:第一类是旅游景点地产,主要是旅游景点内为服务游客而建设的这种地上建筑物和相关的部分;第二类是旅游商务地产,是指在景区内或者旁边建造的相关的服务设施,例如商店、酒店、娱乐场所、游客服务中心、展览馆等;第三类是旅游度假地产,例如度假酒店、旅游度假村、产权式酒店等;第四类是旅游住宅地产。然而在业内一般将旅游地产划分为五种类型:景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五大类。

  (三)旅游地产的特征

  旅游房地产特征方面的研究形成了相对统一的概念。通过邱守明的概括之后可以分为三类:一是环境特征:旅游地产具有特殊的地理位置和环境的要求,即旅游房地产必须是在旅风景区、度假旅游地或附近;二是功能特征:旅游房地产具有特殊的功能,即满足人们度假旅游的特殊需要;三是经营特征:旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施,如宾馆、饭店的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式。

  二、国内旅游地产的发展历程

  旅游地产作为房地产产品其中的重要组成部分,其发展历程与我国房地产业的发展历程基本相同,其发展可以分为四个阶段:①起步阶段。从上世纪80年代起,为了改变旅游基础设施远远落后于国际旅游业需求的状况,大量引进外资、合资企业,建设符合要求的酒店设施,满足旅游业的发展;②发展阶段。20世纪90年代以后,中国旅游房地产进入了一个崭新阶段,在房地产业全面发展的大环境下,投入量大、占地规模大、经济影响力大的主题公园和旅游度假区进行了大规模的建设;③转变阶段。20世纪90年代中后期,随着国家相关部门相关房地产新政的实施,政府严格地限制大型的旅游地产项目,如旅游休闲酒店、游乐设施、旅游购物中心、度假别墅等的开发,中国旅游房地产乃至整个房地产业进入了一个低谷;④稳定阶段。进入新世纪,中国房地产业迎来了新的曙光,房地产业在政府部门的宏观调控下,健康有序地发展。旅游房地产在政府的宏观调控下进入相对稳定阶段。

  三、我国旅游地产的发展趋势

  (一)旅游地产将成为投资热点产业

  目前,在政府宏观调控房地产的政策背景下,旅游地产的投资开发趋势表现为从一线旅游城市转向二、三线旅游城市。何红光曾经指出,国内旅游地产年增长率为10%-15%,未来5年的增长率将会达到20%,增长速度将会超过住宅或商业地产。同时随着房地产开发竞争加剧,利润压缩,风险加大,更多开发商即将会转而投资旅游地产,北京、上海、广东、深圳、昆明等开工的旅游房地产项目达到近百个。

  (二)旅游地产将受到国际化的影响

  在经济全球化的大环境下,旅游地产要有更好地发展,经营管理更趋向国际化。最后,在网络时代的今天,网络是最便捷有效地手段,通过网络化,旅游地产的产品划分更加细致,目标客户更明确,营销服务水平、产业分工体系会随着管理政策法规的不断健全。

  (三)旅游地产将转变发展理念

  旅游开发理念是决定旅游地产成败的主导因素,然后将旅游地产和产业地产优势相结合的大型度假项目能够得到更好地效果,而且还能促进地区的经济发展。下面我们以综合旅游地产和产业地产有两大典型代表为例,分别说明旅游地产发展理念的作用与转变。

  ①20世纪中期,在丰富的创意文化基础上,迪斯尼顺应了“电视媒体时代”的发展需求,发展重心为内容生产而不是渠道运营。迪斯尼是以期望上游产业影视娱乐的出色表现来带动媒体网络等其他延伸产业的进步,在这种理念的推动下,产生了迪斯尼乐园等一系列具有代表性旅游地产。

  ②20世纪末,随着房地产市场的迅速发展,华侨城抓住“地产黄金时代”的有利机遇,逐步实施横向的产业拓展,由主题公园启动区域开发,再借以主题公园开发房地产、增加赢利渠道。这种多元化横向产业的关联发展模式,使得综合旅游地产与产业地产有机地结合起来,扩展了发展领域。

  (四)旅游地产将着重发展大城市外围地区

  通过对近年来中国旅游地产的发展趋势研究可知,大城市外围的生态空间地区是旅游地产发展最为活跃的地带。由于现在大城市的高速发展,城市化的进程越来越深入到城市周边的郊区等外围空间,车程在1~2小时之间的大城市外围生态地带,由于没有受到工业化污染等的影响,为大城市将来的生态产业发展留下广阔的发展空间。从生态型休闲度假旅游的角度看,大城市外围1~2小时车程的生态地带无疑是以休闲度假旅游为号召,以高尚型休闲产品和旅游居住产品为重点的中国旅游地产正在规模化形成主战场。

  (五)旅游地产未来的发展主体将是主题休闲社区

  休闲旅游度假社区是近些年来部分开发商对旅游地产发展有了一定认识之后,围绕旅游资源而量身打造的,有一定主体概念的休息旅游度假社区,集休闲、度假、娱乐、购物四位一体。与居住性房产来比,更加突出专业性、人文性,整个社区基本上是以休闲、度假为核心,形成了一个综合旅游服务体系,这种形态将是中国未来旅游地产的发展趋势。

  (六)旅游地产将重点进行分时度假发展

  分时度假自20世纪70年代进入美国以来就得到迅速发展,经过了40多年的发展,在全球已日渐趋于成熟。可以说分时度假已发展成为美国旅游休闲产业中发展状况最好的部分,并且在全球范围内得到了快速的发展,整体上已经显现出四大趋势:美国主打市场趋势、酒店品牌增加的趋势、全球化趋势和行业兼并趋势。分时度假自1996年前后进入中国以来,逐渐被大家所认知接受。根据研究显示,在我国的法定假期内实行分时度假,将会直接拉动50~70亿元,间接拉动200~300亿元内需,并直接增加2~3万人的就业机会,间接上增加10万个就业机会。因此,随着我国经济的发展以及全球化趋势的深入,分时度的发展前景将会十分的可观。

  四、旅游地产研究存在的问题与展望

  阅读和对比大量参考文献,有关旅游地产方面的研究还主要集中在理论阶段,更多更实际的案例方法相对较少。虽然近几年旅游地产的发展处于上升期,然而缺乏明确的方向和目标,因此我们可以借鉴国外先进的发展理念,引进科学的管理模式,培养自己的开发管理人才。只有这样才能使旅游地产沿着房地产市场前进的道路继续创造新的辉煌。

  鉴于房地产行业近年来受宏观调控和金融政策的影响较为明显,政府也加大了基础建设的各项投入,同时由于交通便捷度越来越高,汽车在家庭的使用与普及、城际列车高速发展,航空产品越来越为大众所接受等,这些都是旅游地产得以发展的外部客观条件。我相信在这些因素的促进下,我国未来的旅游地产将会有广阔的发展前景。

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