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旅游地产突围转战蓝海旅居地产

作者:旅游规划研究所来源:顶峰国际 key word:旅游地产突围

  “目前市场上的旅游地产项目多是季节性、阶段性住宅,季节性不好时就成了空城。”针对目前旅游地产的发展状况,顶峰国际规划设计(北京)有限公司表示,“房子常年空着,会给未来物业管理带来很大问题,商业也会死在那里”。

  自2009年以来,顶峰国际规划设计(北京)有限公司在大连、昆明、恩施、福州、滨州等地规划多个旅游地产项目,与所有涉足旅游地产的开发商一样,顶峰国际规划设计(北京)有限公司也面临着种种不可控的难题。如何破局,所有做旅游地产的企业也都在探索,试图在实际操作中发现并解决问题。

  2010年4月13日,顶峰国际规划设计(北京)有限公司喳西泰水城项目正式动工开建。该项目占地总面积达75.13公顷,总投资13.4亿元,是该地区投资规模最大的旅游项目之一。

  “旅游地产有一个鲜明的特点,就是都位于远离市区的地方,优势在于拿地成本低,劣势就是配套少,比如道路、水电、医院、学校等。若想打造客户的‘一生之城’,这些配套都是无法缺少的。由此一定要有政府和开发商共同努力去做,比如目前就有很多项目都在帮助政府建广场、道路,与政府一起合资建学校及引入师资力量等,以上是‘外体大循环’的范围,但打造‘外体大循环’需要一定的时间,且以开发商一家力量很难把外体大循环做起来。”

  事实上,在旅游地产领域,类似情况并不罕见,位于渤海之滨的辽宁大连普兰店市,有安波温泉旅游度假区大连东泉绿洲里营口思拉堡温泉小镇等多个旅游地产项目。

思拉堡温泉小镇
思拉堡温泉小镇

  如何突围旅游地产的当前困境,多数开发商采取“地产先行”的滚动开发模式以化解资金压力,但也有部分开发商试图通过不断创新来扭转不利局面,在这一背景下,提出的“旅居地产”概念。

  “何为旅居?它既可是一日之城,也可是一生之城,也就是业主既可把项目作为阶段性度假产品,也可作为长期生活的居所。”规划师解释道。无论是喳西泰水城,还是大连的温泉度假区,对任何一个旅游地产项目来说,气候都是一个绕不开的难题,这导致旅游地产项目很容易演变为季节性住宅,旺季过后,变为一座空城。

  事实上,若项目在全年大部分时间均处于空置状态,将很难形成足够的商业氛围,其商业、酒店、娱乐及相关配套也会同时处于空置状态,这显然不是开发商愿意看到的结果,但如何保证项目常年都有人气,也是最让开发商头疼的事。

旅游地产-大连市东泉•绿洲里修建性详细规划
大连市东泉•绿洲里修建性详细规划

  为实现“旅居地产”的构想,在业主选择阶段便开始进行规划,即在每个项目的业主构成中,均要保证一半以上的业主是有长期居住需求的群体,“三分之一为当地有改善居住条件的业主,三分之一为外地或周边地区来本地养老的业主,剩下三分之一则为阶段性居住的散客业主,这样就能保证形成足够的商业氛围”。对一个旅游地产项目而言,尽管足够的人气是制胜关键,但让业主如何在一个远离市区的边远地区安心居住,并能保证其原有的生活条件,也是一个极为关键的因素。

  以双循环打造未来项目

  普通住宅项目一期销售往往比较困难,一旦成熟,后续项目就会越来越好卖。“旅游地产项目却恰恰相反,因为环境好,且有旅游资源做支撑,一期项目销售往往比较容易,但若相关配套跟不上,越到后期项目,销售就会越困难。一期业主人住后,因享受不到任何相关配套服务,所以会向外传递这种不满,这不仅会影响到后期项目的持续进展,对整个公司的口碑也非常不利。”

  旅游地产项目,远离市区,初始时往往人气相对不足。即便相关配套同步建成,若无商家入驻,也将难以服务住户,且会影响下一期业主的人住,由此将形成一个恶性循环。为克服以上困境,近年来开始逐步构建地产云服务平台,即与相关配套商家签署战略合作协议,让商业、娱乐等配套服务与业主同步进驻。

安波温泉旅游经济区
安波温泉旅游经济区

  与此同时,也不排除有构建大商业或大旅游等业务板块的意图,若以地产项目为平台、地产云服务为入口,或将快速构建起可与万达媲美的商业板块。

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